Októberben tovább folytatódott az albérletárak csökkenése Magyarországon. A KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint a múlt hónapban országosan 0,7 százalékos, Budapesten pedig 1 százalékos volt a mérséklődés szeptemberhez képest. A szakértők szerint a trend hátterében több tényező is áll, köztük az Otthon Start program keresletet csökkentő hatása, valamint a rövid távú lakáskiadás (mint az Airbnb) szabályozásának szigorodása.

Zuhanás a pandémia óta nem látott mértékben

Az elmúlt két hónapban országos szinten közel 2 százalékkal estek a bérleti díjak, ilyen mértékű csökkenésre legutóbb 2020 november-decemberében, a koronavírus-járvány idején volt példa. A csökkenés szinte az összes régiót érinti: a legerőteljesebb, 1 és 1,6 százalék közötti áresést a Nyugat-Dunántúlon, az Észak-Alföldön és a Dél-Alföldön regisztrálták. Kisebb, 0,5-0,7 százalékos mérséklődés volt tapasztalható Közép- és Dél-Dunántúlon, valamint Pest megyében. Egyedül Észak-Magyarországon volt minimális, 0,1 százalékos emelkedés, ami lényegében stagnálást jelent.

A Kúria döntése már érezteti hatását Budapesten

November elején a budapesti kiadó lakások medián bérleti díja 260 ezer forint volt. A XIII. kerületben, amely az egyik legnagyobb albérletpiacnak számít, 270 ezer forint volt az átlagár, hasonlóan a XI. kerülethez. Ezzel szemben a II. kerület továbbra is a legdrágábbak közé tartozik 360 ezer forintos mediánnal. Különösen érdekes a VI. kerület helyzete, ahol a Kúria nemrégiben helybenhagyta az Airbnb-típusú bérbeadás betiltását. Bár a döntés csak 2026-ban lép életbe, várhatóan növelni fogja a hosszú távú bérlemények kínálatát és lassíthatja a bérleti díjak jövőbeli növekedését. A kerületben a medián ár jelenleg 280 ezer forint, ami 20 ezer forinttal kevesebb a júliusinál, és megegyezik a tavalyi adattal.

Vidéki körkép és az Otthon Start program

A vármegyeszékhelyek közül Debrecen vezeti a listát 240 ezer forintos medián bérleti díjjal, ezt követi Győr és Székesfeérvár 200 ezer forinttal. Veszprémben, Pécsett és Nyíregyházán egyaránt 180 ezer forint az átlag. A legolcsóbb városok közé tartozik Békéscsaba és Szekszárd, ahol átlagosan 100 ezer forint körül alakulnak a díjak. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a csökkenő tendencia egyik oka a kormány Otthon Start programja. Ez lehetővé teszi a bérlők egy részének, hogy kedvező feltételekkel saját otthonhoz jussanak, ami csökkenti a bérleti keresletet és ezzel párhuzamosan bővíti a kínálatot, erősebb versenyt teremtve a tulajdonosok között. Jelenleg mintegy 15 ezer kiadó lakóingatlan érhető el Budapesten és a nagyvárosokban, ami 5 százalékkal több, mint egy évvel ezelőtt.

Globális nyomás alatt az Airbnb

A budapesti VI. kerületi szigorítás nem egyedi jelenség, hanem egy globális trend része. A rövid távú lakáskiadással szembeni hatósági fellépés világszerte érezhető, és ez komoly nyomás alá helyezi az Airbnb (ABNB) részvényeit is. Bár a cég a pandémia utáni utazási láz egyik nagy nyertese volt, a részvényei az elmúlt egy évben közel 18%-ot veszítettek értékükből. Úgy tűnik, a befektetői lelkesedés alábbhagyott, ahogy a szabályozói környezet egyre keményebbé válik.

Erős fundamentumok a vihar ellenére

A részvényárfolyam gyengélkedése ellenére az Airbnb üzleti alapjai figyelemreméltóan erősek. A cég jelenleg 120 dollár körüli árfolyamon forog, piaci kapitalizációja nagyjából 75 milliárd dollár. A vállalat rekord szintű jövedelmezőséggel működik: 2024-ben az Airbnb körülbelül 4,5 milliárd dollár szabad cash flow-t termelt, ami közel 40%-os árrést jelent – ez kiemelkedő a szektorban. A platform tavaly több mint 450 millió éjszakát és élményt közvetített, bevétele pedig megközelítette a 10 milliárd dollárt. Az „asset-light” modell, vagyis hogy nem birtokolnak ingatlanokat, hanem jutalékot szednek, lehetővé tette a gyors globális terjeszkedést minimális tőkebefektetéssel, olyan rugalmasságot biztosítva, amiről a hagyományos szállodaláncok csak álmodhatnak.

A szabályozás és a normalizálódó piac hatásai

A tőzsdei gyengélkedés jelentős részben a növekvő szabályozói nyomásnak tudható be. Olyan nagyvárosok, mint New York, Barcelona vagy Amszterdam – a budapestihez hasonlóan – szigorították a rövid távú bérbeadás szabályait, ami közvetlenül érinti az Airbnb városi kínálatát. Emellett az utazási kedv a 2022-2023-as robbanásszerű visszatérés után normalizálódott. A befektetők most azt figyelik, hogy az Airbnb képes-e fenntartani a kétszámjegyű növekedést egy érettebb piacon, miközben az emelkedő kamatok és a geopolitikai bizonytalanságok is visszafogják az utazásra fordítható kiadásokat.